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西班牙因房地产业崩溃处破产边缘

排行榜 收藏 打印 发给朋友 举报 来源: 法律与生活   发布者:刘柳
热度156票  浏览419次 【共0条评论】【我要评论 时间:2011年2月25日 22:01

法律与生活2011004期封面:破产边缘的西班牙

  破产边缘的西班牙

  西班牙,曾创全球经济发展奇迹,如今却被严重经济危机推到破产边缘。过去10年间,这个欧洲国家的地价上涨了5倍,迅速膨胀的房地产泡沫成了酿成危机的罪魁祸首。作为支柱产业的房地产业的崩溃,在西班牙引起通货膨胀、失业率节节攀升、大批住宅和烂尾楼闲置等连锁反应。多米诺骨牌倒下之后,西班牙民众尤其是年轻人的生活发生了巨大变化。

  西班牙房产泡沫的破灭,会不会成为我们引以为戒的那面“镜子”?

  (摘自《法律与生活》半月刊2011年2月下半月期)

  疯狂的房子

  文/刘柳

  西班牙政府先后出台的《土地法》,不仅没有达到抑制房地产泡沫膨胀的效果,相反,还把泡沫越吹越大,直到难以为继。

  房产泡沫催生“鬼城”

  在过去10年间,西班牙的地价上涨了5倍。可是在一夜之间,市场突然消失了——移民回到了自己的国家,去度假的北欧人也停止了买房,西班牙失业率一下子上涨到20%。

  2011年1月7日,一份来自英国咨询公司CMA的全球主权债务信贷风险报告显示,西班牙因2010年第四季度糟糕的财政发展位列主权债务名单第七名。

  位于这份主权债务危机名单榜首的是希腊,爱尔兰名列第三,葡萄牙、阿根廷、匈牙利均在该名单之中。几年前,西班牙的经济发展还被视为奇迹,现在竟然成了海市蜃楼。原因何在?众多分析都将矛头指向了同一事物:房地产泡沫。

  调查显示,西班牙的房地产泡沫已经让主权债务违约保护成本增加了50%。

  尽管西班牙官方声称最糟糕的时期已经过去,但是现实景象足以反映一切问题:据报道称,几年前,距离首都马德里只有半小时车程的小城耶比斯因过度的房地产开发涌现了大量房产——250多排房子整齐地“铺”在山坡上。但是,这些房子大部分都没有出售。尽管楼龄只有3年,很多房子却已经处于失修状态:墙壁开始剥落,房内一切值钱的东西,包括水管、散热器、门等都已经被偷走……极少数住在这里的业主都养一条狗防盗。

  在西班牙国内,这些基本无人居住的小城,被叫做“鬼城”。

  西班牙金融货币研究中心的一名分析师曼努埃尔·阿雷亚诺在他和同事萨穆埃尔·本托里拉共同撰写的《房地产泡沫:原因和责任人》一文中这样说:

  目前这一代西班牙人的积蓄将付诸东流,因为他们把自己的钱全部投入了不动产中。现在房价正在猛跌,他们或为子女或为自己年老后所做的种种安排看来都要化为泡影了。很多人已经负债累累,根本无力偿还贷款。

  我们花费了大量金钱建造了一些本不应该建的房子,没人知道将来这些房子能值多少钱。这些住房要么常年闲置,要么每年只有少数人去住上短短的几天。人们买它根本不是因为居住需要,纯粹是为了日后升值而进行的投资性购买。

  银行借了很多钱给房地产公司,现在银行没法儿收回贷款。要是能倒闭的话,这些银行全都要倒闭。

  政府通过土地圈售获得了大笔并不稳定的收入。与此同时,普通市民也开始享受个人高档消费。

  一切看起来都那么美好,但现在一切都结束了。现在我们才意识到,原来我们之前买的车根本不应该买,因为我们并没有我们想象的那么有钱。整个社会生产现状也已经完全乱了套。最后,一旦这种短期不持久的行为突然停止,经济便出现倒退,各种棘手的后遗症也层出不穷。

  西班牙的房地产泡沫究竟是如何产生的呢?

  飞速发展

  1996~2007年之间,西班牙房地产业以每年5%的速度迅猛发展。1998~2007年间,小区的数量增长了570万,将近30%。2007年第三季度,房地产业提供的岗位占据了整个劳动市场的13.3%,大大超出了德国(6.7%)和英国(8.5%)当时的情况。

  刺激购房需求的因素是多方面的,以下几点起到了关键性的作用:经济发展(推动经济发展的一部分原因正是房地产业的迅猛发展)、失业率降低、欧元统一后贷款利率从1995年的11%下调至2003~2005年的3.5%。银行之间的竞争也为房地产贷款提供了很多便利。此外,1996~2007年间涌入西班牙的420万移民增加了购房需求。还有不少家庭购置非住宅性的不动产,但这方面的数字较难统计。

  一大批“70后”、“80后”相继成人成家,单亲家庭或是无子女家庭的增加使得户均人口减少、对住房的需求增加。与意大利、希腊等国家一个相通的现象是,西班牙人有强烈的买房偏好,而不喜欢租房子。

  于是,就像上文中提到的数据那样,10年之间,西班牙全国上下掀起了一场建房热潮;但就是这样的建房速度,仍然不能满足过于膨胀的购房需求。如此一来,房价的快速上扬似乎从一开始就已是定局:从1995~1997年1%的年增长率迅速飙升至2003~2004年的18%。1995~2007年间房价平均每年增长了10%。

  投机性泡沫

  1997~2007年期间,西班牙住房增值率为191%,已经超过了公认存在房地产泡沫的美国(85%)和英国(168%)。2006年预计西班牙新房及二手房的房价将在2007年分别上涨9.2%和7.5%。但据媒体报道,2007年第三季度西班牙新房房价同比上升了3.7%,二手房则下降了11.4%,并没有体现预期的上涨势头。这样突然及大幅度的改变已经十分有力地证明了房地产泡沫的存在。

  如果某商品大量交易的价格与实际价值相差甚远,那么我们就可以说产生了泡沫。但泡沫的产生并不容易确定,因为商品的实际价值较难估量。大部分情况下对于泡沫产生的确定滞后很多,通常要在价格突然抑制之后才能判断。但是,在房地产市场这种抑制的产生要比金融市场缓慢很多,而且最初并不会体现在成交价格上,反而更多地在成交数量上显现。西班牙2008年的住房销售势头已经大幅下滑,2008年年底大约有65万至130万套新建住房没有售出。

  除此以外,西班牙银行服务研究的一些数据也表明房价的上扬很重要的一部分原因来自投机:人们将买房作为投资,买下来之后等着房子升值。还有一部分人由于2002年股市失利,认为将资金投入房地产中是一种更加保险的投资。

  政策的推波助澜

  2002年,西班牙银行已经针对房价过高发出了警告。但也许是害怕戳破泡沫,当时西班牙银行对这种现象进行了非常乐观的预测:泡沫将被缓慢但有序地挤掉。2004年,国际货币基金组织认为西班牙房价被高估了20%~30%。虽然当时西班牙国内有不少经济学家对这个问题表示担忧,但高层官员和大型企业一直否认泡沫的存在。时至今日,仍有人对西班牙房地产泡沫持否定态度。

  西班牙人民党政府在1998年颁布《土地自由法》时犯了一个严重的错误。政府误认为有了更多可使用的土地面积之后,住房数量将会增加,房价就能下降了。多么可笑的想法。买房和建房并不是因为房子便宜,恰恰是因为房价高,人们才会因为相信将来有更大的升值空间而蜂拥购房。因此,1998年的《土地自由法》事与愿违地在已经起步的房地产发展上推波助澜,大大刺激了房地产泡沫的膨胀。2007年,社会工人党政府颁布了新土地法,出台了一系列保障性住房及租房政策,但并未达到预期效果,相反还把泡沫越吹越大,直到难以为继。

  总而言之,可以说西班牙的经济以及普通百姓的日常生活已经因为房地产泡沫的畸形膨胀而承受了毁灭性的打击。

  据2011年1月18日西班牙《国家报》报道称,西班牙房地产业三年前走进这条深黑地道后,至今仍然看不到出口。现在的房地产市场冷得几乎令人窒息:没有资金,严重的供大于求,就业形势严峻。不仅如此,从2008年起房价就一路走低,现在没人知道什么时候能止住下跌的势头。

  1992年,巴塞罗那奥运会和塞维利亚世博会后西班牙也曾出现过房价回落,但仅仅持续了两年。但现在房价已经连续3年下跌,和2008年危机发生前相比已经跌落了13%。现在自由市场上的房价为每平方米1825.5欧元,和5年前的房价基本上持平。有关研究人员预测2011年西班牙的房价将继续回落,但幅度会减缓很多。

  编后语:

  中国房地产价格的上涨和西班牙相似,中国人重买房轻租房也和西班牙相似。近几年,中国房价持续高涨,这样的高房价还能维持多久?西班牙的房产泡沫是不是中国应该引以为戒的那面“镜子”?中国经济会不会出现与西班牙类似的危机?这值得我们思考和警惕。

  (摘自《法律与生活》半月刊2011年2月下半月期)

  危机中的年轻人

  文/刘柳

  一般来说,那些过得最不好的人最相信整个社会在和他们一同受难,相信社会状况会和他们的生活一起渐渐地变好。

  离开家乡,完成学业,找到工作,经济独立……年轻人从稚嫩走向成熟从来都不易。由于经济危机的出现,最近,西班牙年轻人不得不面对更大的压力和挑战。和其他年龄层的人一样,18~30岁之间的年轻人也在经受危机的考验。他们出现在失业者的长队中,出现在还贷人的名单里。为了完成大学或研究生学业,他们四处筹措学费;为了买到带政府补贴的住房(他们唯一买得起的住房),他们必须耐心等待。可以说,眼下年轻人的生活已经充满了各种危机。

  失望和需要

  丹妮拉每天早上在一间15平方米的小房子里醒来。这是她在马德里的公寓。她没有租房合同,因为对于这样面积的公寓,政府不允许发放居住证,因此她不能登记户口,也不能申请任何帮助。丹妮拉已经28岁了,她认为这样的年龄不应该继续与人合租,但15平方米的公寓是她一个人能承担的最大面积:再大的房子她就租不起了。谈起目前的生活状况,丹妮拉说:“之前的公司炒了我,因为他们需要裁员。我失业了两个月后终于又找到了一份教育协理员的工作。但我现在签的是一份临时合同,所以,我虽然是大学毕业,但他们只按中专生的待遇给我付工资。他们没有付给我应有的钱。”

  像丹妮拉这样的情况并不是个例。当被问到工作情况时,大部分年轻人都表示他们的工作并不稳定,而且收入也和自己所受的教育及努力程度不符。

  劳动力市场并不感谢年轻人的到来。2008年第四季度的一项调查显示,劳动力市场中79%的份额被16~34岁的人群占据。这已经是一个相当高的数字。经济危机把很多年轻人抛向了劳动力市场,很多人因为家庭经济的恶化被迫提前开始工作。但是到了2009年,大公司实习联合社(AGETT)的报告表明,和前一年相比,25岁以下的务工人员减少了3.5%,也就是说,年轻人中找工作的人数减少了8.2万人。

  这就是一些专家所说的“失望效应”。女性青年受此效应的影响尤甚。因为工作机会很少,她们放弃了找工作,通过家庭的援助暂时推后进入劳动力市场的时间。她们中的大部分人选择了在学业上继续深造。

  事实上,最容易失业但同时也最需要工作的是25岁以下的年轻人。对于卡洛斯来说,找工作已经迫在眉睫。他今年24岁,是新闻专业的学生,和其他三个学生一起合租了一套公寓。他必须一边上学一边打零工才能支付学费和房租。玛丽·卡门为了维持自己在马德里的生活也已经工作了几个月。她说:“如果明年奖学金还申请不下来,我还得找工作。”

  必须承受的动荡

  年轻人进入劳动力市场后将要面临的第二个困难是工作的临时性。60%的年轻人,在服务行业甚至高达65%的年轻人都在从事临时性的工作。

  今年25岁的艾丽莎4个月以来一直在做两份临时工作:“我一个人住,我现在还需要再找几份工作来付房租并维持我的生活,因为我父母没法儿给我生活费。我已经投了几百份简历了,但直到现在还没有一个地方叫我去上班,甚至连让我周末当餐厅服务员的地方都没有。”

  艾丽莎已经大学毕业,还想继续读研究生。现在她面对着渺茫的工作机会,已经准备下个月回巴塞罗那和父母一起生活。她说:“父母已经帮我付了学费,没法儿再给我更多援助,现在我只能省吃俭用过日子了。”

  目前,西班牙是欧盟成员国中年轻人失业率最高的国家,25岁以下的年轻人中有30%的人没有工作,超过欧洲平均比例15%。据AGETT报告显示,从2008年第四季度开始,年轻人失业后再次找到工作的可能性有所下降,而一直找不到工作的可能性翻了一倍。

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