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元旦后房贷月供要涨 提前还贷先算成本账

排行榜 收藏 打印 发给朋友 举报 来源: 燕赵都市报   发布者:武岩生
热度61票  浏览61次 【共0条评论】【我要评论 时间:2011年12月13日 18:26

元旦后月供有不同程度增加

记者了解到,绝大多数购房者此前在签订个人房贷合同时,均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说,在一年当中,无论央行多次加息或减息,个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。

具体来说,如果在2011年2月9日前办理的房贷,基准利率将从6.40%上涨到7.05%,上涨0.65个百分点;从2011年2月9日至4月5日办理的房贷,基准利率将从6.60%上涨到7.05%,上涨0.45个百分点;到2011年4月6日至7月6日办理的房贷,房贷的基准利率将从6.80%上涨到7.05%,上涨0.25个百分点。

以贷款金额30万元、贷款期限20年、等额本息还款为例,贷款时间在今年2月9日以前:按基准利率打7折优惠执行,现在的利率为4.48%,月供为1894.71元;下个月起利率为4.935%,月供为1969.11元。月供增加74.4元。

贷款时间在今年2月9日至4月5日期间:按基准利率执行,现在的利率为6.60%,月供为2254.42元;下个月起利率为7.05%,月供为2334.91元。月供增加80.49元。

贷款时间在今年4月6日至7月6日期间:按基准利率上浮10%执行,现在的利率为7.48%,月供为2413.11元;下个月起利率为7.755%,月供为2463.77元。月供增加50.66元。

四种情形不宜提前还贷

至于是否应该提前还贷,采访中,河北理财规划师协会有关人士表示这要因人、因贷款情况而异,有的提前还款未必合适。

情况一:享受7折利率房贷,不必急于还款

分析认为,首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例,按明年1月1日调整贷款利率后,基准贷款利率为7.05%,如果贷款者此前享受7折利率,则优惠利率为4.935%,如果享受85折利率,则优惠利率为5.9925%。

以100万元20年期等额还本息贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算,每月月供为6463元,明年1月1日后,这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷,则每月月供仅为6563元,利率调整前后月供之差不过100元,对借款人日常生活不会造成什么影响,这部分客户不需要提前还房贷。。

情况二:等额本息还款到中期,不必急于还

等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

情况三:等额本金还款已超过1/3,提前还贷不合适

对于等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。

据悉,等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。据测算,使用该还款方式的还款周期,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,此时再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效节省利息支出。

情况四:投资收益高于贷款利率,不必急于还

投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为,尽管投资时风险迭出,但如果不贪心,一年赚10%还是很有希望的。

对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言,即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益,但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率,足以应付加息后的房贷利息支出。

上浮利率贷款可以提前还

对于房贷利率按基准利率、甚至是上浮利率执行的客户,在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的,此时提前还款较划算。

分析建议,提前还贷注意三个问题:首先要问清银行要求,如是否要收违约金。客户也要准备相关文件,如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话,一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

此外,银行人士提醒,由于下月起,房贷月供将提高,如果下个月市民还按以前的数目存钱,每月都会拖欠房贷,银行每个月都要把这种拖欠行为记录到个人信用档案里面,因此,最好尽早了解调整后需要缴纳的额度,到时按时、足额还清月供。

延伸阅读

李稻葵(微博):首套房贷政策应定向放宽

12月11日,广东省中小企业局和广发银行联合举办的“中小企业融资与发展群英会”上,中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵针对当前国内外形势进行了分析,他认为,目前的首套房贷政策应定向放宽,“对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开,帮助恢复房地产交易量,同时带动上游产业的逐渐恢复“。

李稻葵认为,今年房地产业迎来近一年的调整,限贷限购政策对房地产市场形成一定打压,李稻葵认为,明年房地产业将迎来较平稳的调整过程。总体来看,房地产价格回落不可否认,但价格回落将是一个相对平稳的过程,明年下半年会出现交易量的逐步企稳,也可能更早一些。

李稻葵呼吁,目前的首套房贷政策应定向放宽,目前对于符合条件的首套房贷控制较为严格,优惠利率基本取消,而且贷款周期延长,“对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开,帮助恢复房地产交易量,同时带动上游产业的逐渐恢复。”同时,他还建议将目前保障房的覆盖面进一步放大,因为房地产行业矛盾最大的是夹心层,这是最需要关注的。保障房面积适当扩大,质量稍微高一些,位置稍好一些,适当提高租金,长期出租,这也可以成为地方政府长期持有的良性资产。而单单指望房价下降来解决夹心层的住房问题,可能需要很长的时间。

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