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房地产基金变身炒房团 专家称存在一定风险

排行榜 收藏 打印 发给朋友 举报 来源: 新浪   发布者:微雨清晨
热度84票  浏览38次 【共0条评论】【我要评论 时间:2011年12月12日 16:10

趁火打劫还是火中取栗

风险在于缺乏专业投资人,资金来源过多依赖信托渠道,或干脆成为炒房团的变种

当房地产业在严冬中瑟瑟发抖时,房地产基金迎来热火朝天。

随着房地产行业资金链紧绷,为房地产项目融资的房地产基金出现井喷式增长。数据显示,仅深圳一地正在运转的房地产基金就有2200家,天津则有1000多家。

清科研究中心的报告显示,本土私募房地产投资基金,分为以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资为代表的独立私募房地产投资基金,以及由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。今年三季度,房地产基金领域以18起投资案例和12.69亿美元的交易规模,跃居各行业案例数量和投资金额榜首;截至三季度,共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元;其中,由本土机构募集的基金数量及金额占比分别超过80%和70%。

随着房地产基金的急速扩张,部分房地产项目的资金需求得以解决,但风险也在积聚。阳光100集团常务副总裁范小冲对《新世纪》表示,“当房地产基金快速扩张时,其中一些房地产基金公司投资的项目会出问题,关联交易也会暴露风险点,GP(管理公司)和LP(投资人)的收益可能无法保证,甚至真的会被套牢。”

人民币募资

与几年前外资地产基金的大量涌入不同,目前境内的房地产基金一般都采用人民币募资。

一位外资房地产基金人士对财新记者说:“跟境内基金相比,我们基本没有竞争优势,因为外汇结算非常复杂,资金审批程序繁琐,并且房地产公司如跟我们合作,合作主体还要变更形式。”

不过,外资房地产基金跟内资房地产基金相比,对项目的尽职调查和投资后管理都更严格。“比如,投资后管理,我们会派人在项目上全程跟踪,而非全部交由房地产公司;对外打款超过一定的额度,要求必须跟我们商议决定。”上述外资房地产基金人士说。

房地产基金一般分为债权融资和股权融资。债权融资的退出方式,一般会设定为在房地产项目开始销售的时候,或第一轮销售时就退出。股权融资方式,则在地产项目全部销售完之后退出,时间比债权融资方式要长。

范小冲说:“债权融资需要抵押物,并且要付利息,对风险监控更严格。房地产项目必须四证齐全,再加上足够的抵押物。债权融资的杠杆,使得拿到这块的融资不是很容易。而股权融资进入之后,能扩大股本,使得债券融资也变得相对容易,并且不用付息,可以参与项目管理。”

一位信托公司人士则表示,房地产股权信托需到银监会前置报备,满足“四三二”的要求,即四证齐全、30%自有资金、二级开发资质。所以,现在开发商较倾向于跟基金公司合作,一方面监管可以过关,另一方面房地产基金运作也能省一些税。

从投资收益上看,房地产基金GP参与到项目的发起和管理,其投资金额占股本的1%-3%,收益占项目总利润的20%。房地产基金LP的行业平均预期收益,一般是年化15%-30%。

在GP和项目开发商合作模式上,一种方式为“瀑布式”,即在合约中规定优先获益部分;另外一种就是“保底式”,GP会与项目开发商约定每年的一个保底收益,在此基础上再谈增长部分的收益。

开发商当GP

“对于房地产基金的选择,有几条原则:一是要跟前20名的地产商合作,这样万一出事了至少不会跑路;二是项目区域要好,至少三线城市以上的项目;三是具体的项目要满足IRR(内部收益率)25%以上,销售净利润率15%以上。”一位机构投资人表示。

一位信托公司人士对财新记者说:“一般地产基金采用有限合伙制,开发商任GP,收取募资额的2%-3%作为基本管理费,利润则与LP二八分成。”

金融行业对房地产的紧缩政策,使得房地产企业的资金面非常紧张,以前房地产企业可以通过上市、信托、银行融资,现在这些渠道一一被堵上,房地产基金成了救命稻草。自2010年始,大型房地产开发商如金地、远洋地产、绿城集团、万通地产等与金融机构合作,成立了房地产基金管理公司。它们的优势是储备项目较多,但风险也在于此。

一位第三方理财机构人士认为:“如果基金管理人的发起方是房地产开发商,管理人不应刻意来做跟开发商的关联交易。”

“这些由开发商成立的基金管理公司,容易让人质疑其在项目上的选择:是否会把利润好的项目留给开发商自己,而把风险高的项目留给客户。另外,如何控制关联交易的风险?”某信托公司人士表示,如果房地产基金投资的是开发商自己的房地产项目,那么项目资质、尽职调查、风险评估、合同条款等都存在潜在的风险因素。

一位房地产基金业内人士表示,不同的地产开发商在拿地、建筑等具体方面优势各不相同,如果一个项目设定的收益非常高,那么投资人需要从拿地的过程中就已经介入,但目前还未出现如此操作的房地产基金。出现历史颇短的中国房地产基金管理人,还需要通过实战来提高水平。

LP短板

能够吸引足够的LP加盟,是房地产基金募集成功的前提;能够吸引成熟投资人,更是行业健康发展的关键。

从性质上看,国内房地产基金的LP主要是民营企业老板和民营企业本身,很少有专业投资机构进入。LP的不成熟,使得房地产基金募资不易。此外,房地产股权基金“4+1”或者“3+2”(即投资4年或3年,分红1年或2年)的退出模式,也成为募资的一大障碍。

“房地产基金项目的时间比较长,一般都为4年到5年,而投资人往往较倾向于快进快出。如果要长期投资,则会考虑得更多,对基金的投资能力、判断能力、专业性等要求都很高。”一位房地产基金人士表示。

美国,房地产基金的募资和运作模式与一般的美资PE类似,采取合伙制形式,由基金管理公司作为GP,联合房地产商进行项目投资,但LP一般都是大学基金、养老基金等传统美资PE的LP来源,项目存续期很长。“一般来说,我们的基金存续期较长的在10年左右,投资期一般是3年,持有期7年到8年。”一位外资房地产基金人士介绍说。

目前中国的房地产基金寻找LP时,主要依赖信托、银行高端财富管理、私人银行及第三方理财机构。

清科研究员傅喆说:“目前人民币房地产基金的募集对信托渠道极为倚重,占到相当大的一部分。”而信托实际上是循环滚动发行的类固定收益类产品,距离能理解房地产投资风险的成熟投资人标准尚远。

与此同时,很多小型、不规范的房地产基金LP实际为潜在业主,实际为另一种形式的炒房团。在限购政策的影响下,现在的炒房团已经不是投入几百万元买多套房子,然后用租金去养房,而是炒豪宅,即投资面积在200平方米-300平方米的大平层,单价在每平方米10万元。随着房价走高,单套豪宅面积增大,现在炒房的模式变为五六个人联合成立“房地产基金”,将房子买下来,成为公司持有物业。对此,目前尚无任何规范性文件,未来存在一定风险。

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